تقييم وتثمين العقار – طرق تقييم العقار وما يجب ان تعرفه

يعد تقييم العقار أمراً ضرورياً لمجموعة متنوعة من الأسباب والتي منها الحصول على قرض التمويل العقاري والقيام بالتأمين على العقار وتحديد قيمة الضرائب على العقار “الضرائب العقارية”؛ ولكن بالنسبة لمعظم الناس، فإن تحديد السعر العادل لشراء منزل او شقة او قطعة أرض هو التطبيق الأكثر فائدة لتقييم العقارات، وتوفر هذه المقالة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية للتقييم العقاري وأسس التقييم العقاري، خاصة فيما يتعلق بشراء وبيع العقارات.

مفاهيم تقييم العقار الأساسية

قيمة العقار

من الناحية الفنية يتم تعريف قيمة العقار على أنها المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار، وعلى عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة تتحقق فوائد الملكية العقارية بشكل عام على مدار فترة زمنية طويلة، ولذلك يجب أن يأخذ تقدير قيمة العقار في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، وكذلك الضوابط أو اللوائح الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة:

• الطلب: الرغبة أو الحاجة إلى ملكية العقار، وهذة الرغبة او الحاجة يجب ان تكون مدعومة بالمال ليتم إشباع الرغبة.
• المنفعة: القدرة على تلبية رغبات واحتياجات أصحاب العقار فى المستقبل.
• الندرة: العرض المحدود من العقارات المنافسة للعقارالذى يتم شراؤه.
• قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص لأخر.

مقالة ذات صلة: التسويق العقارى – 21 نصيحة لتصبح محترف فى التسويق العقارى

الفرق بين تقييم العقار وتثمين العقار؟

• تثمين العقار: التثمين من الثمن، والثمن هو ما تقوم بدفعه بالفعل لشراء العقار، والثمن هو المبلغ المكتوب فى عقد البيع.
• تقييم العقار: التقييم من القيمة، وقيمة اى عقار يتم تحديدها من المنافع التى يحصل صاحب العقار عليها من إمتلاكه للعقار، وقيمة العقار يتم تحديدها بواسطة الخبراء المقيمين، فالقيمة تختلف من عقار لأخر على حسب موقعه والتشطيبات وسنة البناء وأشياء أخرى نتناولها فىهذة المقالة. 

الفرق بين تسعير العقار و تثمين العقار وتقييم العقار ؟

تسعير العقار:- التسعير من السعر، والسعر هو المبلغ الذى يطلبه صاحب العقار لكى يقوم بنقل ملكية العقار للمشترى، ومن الممكن ان لا يتم إتمام البيع بالسعر الذى حدده المالك، فمن الممكن ان يحدث تفاوض ويتم تخفيض السعر الذى حدده المالك؛ اما تثمين العقار وتقييم العقار، قد وضحنا الفرق بينهم فى السطور السابقة.

مقالة ذات صلة: التفاوض العقاري: 22 نصيحة لاحتراف التفاوض عند شراء وبيع العقارات

الفرق بين القيمة والتكلفة والثمن

القيمة لا تساوي بالضرورة التكلفة أو الثمن، وتشير التكلفة إلى النفقات الفعلية على مواد البناء والعمالة التى قامت بالبناء، والثمن من ناحية أخرى هو المبلغ الذي يدفعه شخص ما مقابل شيء ما، فبينما يمكن أن تؤثر التكلفة والثمن على القيمة، إلا أن الثمن والتكلفة لا يحددان القيمة؛ فقد يكون ثمن بيع المنزل 150.000 دولار، لكن القيمة قد تكون أعلى أو أقل بشكل كبير, فعلى سبيل المثال، إذا وجد المالك الجديد خللاً خطيراً في المنزل، مثل الأساس المعيب، فقد تكون قيمة المنزل أقل من الثمن الذى قام بدفعه مالك المنزل لإمتلاك هذا العقار المعيب.

مقالة ذات صلة: فحص المنزل: ما هو، أهميته، كيفية القيام به

القيمة السوقية وتقييم العقار

تقييم العقار هو رأي أو تقدير بخصوص قيمة عقار معين فى تاريخ محدد، وتُستخدم تقارير التقييم من قبل الشركات والهيئات الحكومية والأفراد والمستثمرين وشركات التمويل العقاري عند اتخاذ القرارات المتعلقة بالمعاملات العقارية، والهدف من التقييم هو تحديد القيمة السوقية للعقار.

والقيمة السوقية للعقار هى الثمن الأكثر احتمالاً الذي ستجلبه الملكية (العقار) في سوق تنافسي مفتوح، وقد لا يمثل ثمن العقار السوقى القيمة السوقية دائماً؛ وثمن العقار السوقى هو السعر الذي يباع به العقار فعلياً، على سبيل المثال، إذا كان البائع تحت الإكراه بسبب عدم قدرته على عدم سداد أقساط التمويل العقارى، فقد يبيع العقار أقل من قيمته السوقية.

مقالة ذات صلة: التمويل العقارى: التعريف، الأنواع، الشروط، المخاطر،المزايا والعيوب

طرق تقييم العقار

اجراء تقييم دقيق لأى عقار يعتمد على منهجية جمع البيانات، والبيانات تكون بيانات خاصة بالعقار تغطى كافة تفاصيله، وبيانات عامة عن حالة السوق فى الدولة وفى المنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار؛ و يستخدم المثمن والمقيم العقارى ثلاثة أساليب أساسية لتحديد قيمة العقار؛ والطرق المستخدمة فى تقييم الأصول العقارية هي:

الطريقة الأولى: نهج مقارنة المبيعات

يستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم المنازل و الأراضي، ويسمى في بعض الأحيان نهج “طريقة” بيانات السوق، وهي عبارة عن تقدير للقيمة مستمد من خلال مقارنة عقار مع عقارات تم بيعها مؤخراً بخصائص متشابهة و يشار إلى هذه الخصائص المتشابهة على أنها قابلة للمقارنة، ولكي توفر مقارنة صالحة، اتبع النصائح التالية:

• يجب ان يكون نوع العقار متشابه قدر الإمكان
• يجب ان يكون قد تم بيع العقار خلال العام الماضي في سوق مفتوح وتنافسي
• يجب ان يكون قد تم بيع العقار في ظل ظروف السوق المعتادة

ويجب استخدام ثلاثة أو أربع صفات قابلة للمقارنة على الأقل في عملية التقييم، ومن أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار المقارنات هي الحجم، والميزات القابلة للمقارنة، وربما الأهم من ذلك كله، موقع العقار والذى يمكن أن يكون له تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار.

الصفات التى يجب مراعتها فى المقارنة بين العقارات

نظراً لعدم وجود عقارين متشابهين تماماً، سيتم الإستعانة بالمتغيرات والميزات المختلفة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة للمقارنة بين العقارات، بما في ذلك:

• عمر وحالة العقارات
• تاريخ البيع، في حالة حدوث تغييرات اقتصادية بين تاريخ بيع العقار الذى يتم المقارنة معه والعقار الذى نقوم بتقييمه.
• شروط وأحكام البيع، مثل ما إذا كان بائع العقار تحت الإكراه لبيع العقار بسرعة بسبب حاجته للمال أو إذا تم بيع العقار بين الأقارب (بسعر مخفض).
• الموقع ، نظراً لأن العقارات المماثلة قد تختلف في السعر من حي إلى آخر.
• السمات المادية بما في ذلك الشكل العام لقطعة الأرض التي عليها العقار، والمناظر الطبيعية التي يطل عليها العقار، ونوع ونوعية البناء، وعدد ونوع الغرف، ومساحة العقار، ودرجة تشطيب الأرضيات، اولإضافات المميزة التى توجد فى المطبخ، حمام السباحة، نظام التبريد والتدفئة، نسبة الواجهة الى العمق وعدد الأدوار المسموح بنائها من قبل الجهات الحكومية المختصة،…الخ.
• صكوك الملكية للعقار وتسجيل العقار لدى الجهات الحكومية المختصة، فمثلاً فى مصر العقارات المسجلة لدى الشهرالعقارى  تكون أغلى من غيرها.

وعند الاعتماد على المتغيرات السابقة ستستطيع تحديد نطاق معين لسعر العقار الذى تقوم بتقييمه، ولكى تقوم بتحديد سعر محدد يجب ان تعتمد على المتغيرات التي لها  ثقل أكبر فى التقييم أعلى من غيرها من المتغيرات.

مقالة ذات صلة: مقاييس الاستثمار العقاري ومعادلات رياضية يجب أن تعرفها

الطريقة الثانية: نهج التكلفة

يقوم نهج التكلفة على افتراض أن المشتري العاقل لن يدفع مقابل عقار حالي أكثر من السعر الازم لشراء أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل عليها، وهذا النهج “الطريقة” فى التقييم مفيدة عندما تكون العقارات التي يتم تقييمها من النوع الذي لا يتم بيعه بشكل متكرر ولا يولد دخلاً، ومن الأمثلة على ذلك المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية. وتتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة للقيمة لكل من البناء (المبنى) والأرض، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك، ويتم حمع التقديرات معاً لحساب قيمة العقار بالبناء (المبنى) بالكامل؛ ويمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق، بما في ذلك طريقة المتر المربع حيث يتم معرفة تكلفة المتر المربع لعقار تم بناؤه مؤخراً ثم ضرب هذه التكلفة للمتر المربع فى مساحة العقار المراد تقييمه.

الاهلاك

لأغراض تقييم العقار، يشير الإهلاك إلى أي شئ يؤثر سلباً على قيمة الممتلكات العقارية، وُيأخذ بعين الاعتبار:

1. تدهور البناء، بما في ذلك التدهور القابل للعلاج، مثل استبدال الطلاء والسقف، والتدهور الغير القابل للعلاج، مثل المشكلات الهيكلية فى المبنى.
2. التقادم الوظيفي ، يشير إلى الميزات المادية أو ميزات التصميم التي لم تعد تُعتبر مرغوبة من قِبل مالكي العقارات، مثل الأجهزة القديمة أو التركيبات القديمة أو المنازل التي تحتوي على أربع غرف نوم، ولكن حمام واحد فقط.
3. التقادم الاقتصادي  وهو ناتج عن عوامل خارجية للملكية، مثل أن تكون بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.

شرح طريقة تطبيق نهج التكلفة

1. قم بتقدير قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة ومتاحة لاستخدامها على أفضل وجه ممكن، باستخدام نهج مقارنة المبيعات “الأسلوب الأول فى التقييم” لأنه لا يوجد إهلاك الأرض.
2. تقدير التكلفة الحالية لبناء وإنشاء مبنى وتشطيبه.
3. تقدير مقدار انخفاض قيمة المبنى بسبب تدهور البناء أو التقادم الوظيفي أو التقادم الاقتصادي.
4. اقتطاع الإهلاك من تكاليف البناء التى تم تقديرها فى الخطوة الثانية .
5. أضف القيمة المقدرة للأرض إلى تكلفة المبنى بعد  خصم الإهلاك لتحديد إجمالي قيمة العقار.

الطريقة الثالثة: نهج رسملة الدخل

غالباً ما تسمى ببساطة طريقة الدخل، وتستند هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار، وهذا النهج “الطريقة” فى التقييم يتم استخدامها لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المباني السكنية “العمارات والأبراج السكنية” والمباني المكتبية (الأبراج الإدارية) ومراكز التسوق؛ وعندما يتم تقييم عقار بواسطة نهج “طريقة” رسملة الدخل تكون قيمة العقار بعد التقييم واضحة ومحددة إلى حد ما، وهذا يحدث عندما يكون متوقع من العقار الذي يتم تقييمه توليد دخل مستقبلي، وتكون نفقاته قابلة للتنبؤ وثابتة.

الرسملة المباشرة

سيقوم المثمنون بتنفيذ الخطوات التالية عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة:

1. تقدير الدخل السنوي الإجمالي المحتمل.
2. وضع الخسائر الناتجة عندما يكون هناك شقة شاغرة غير مؤجرة وتكاليف جمع الإيجار لتحديد إجمالي الدخل الفعلي في الاعتبار.
3. اقتطاع مصروفات التشغيل السنوية لحساب صافي الدخل بعد التشغيلي السنوي.
4. القيام بتقدير السعر الذي سيدفعه المستثمر العادي مقابل الدخل الناتج عن نوع وفئة معينة من الممتلكات العقارية، ويتم ذلك عن طريق تقدير معدل الرسملة.
5. القيام بتطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار لتحديد قيمة العقار.

وللتوضيح:-

معدل العائد على رأس المال = صافى الدخل بعد التشغيل السنوى / ثمن العقار.
قيمة العقار= صافى الدخل بعد التشغيل السنوى / معدل العائد على رأس المال.
فمثلاً:- يوجد مجمع تجاري تم بيعه لمستثمر بمبلغ 750.000 دولار دخله السنوى 130.000 دولار ومصاريف تشغيل العقار 30.000، فما هى قيمة العقار بطريقة رسملة الدخل؟

صافى الدخل السنوى بعد مصاريف التشغيل السنوية هي 130000 – 30000 = 100000.
معدل العائد على رأس المال = 100000 / 750000 = 13.3 %
قيمة العقار = 100000 / 13.3 % = 751879

ملحوظة:- ينبغي للمقييم العقارى عند إستخدام نهج رأس المال أن يولي اهتماماً خاصاً لحالة الممتلكات العقارية والتأكد من عدم وجود إصلاحات مستقبلية سوف تقلقل من الأرباح المستقبلية، ويجب ان يتأكد أيضاً من كفاءة التشغيل وكفاءة الإدارة للمتلكات العقارية، ويجب معرفة الأوقات التى يوجد بها شواغر “شقق او محلات غير مؤجرة” ويجب معرفة متوسط معدل الإشغال.

مضاعف الدخل

يمكن استخدام طريقة مضاعف الدخل The gross income multiplier (GIM) لتقييم العقارات الأخرى التي لا يتم شراؤها عادةً كعقارات للدخل ولكن يمكن استئجارها، مثل الفلل والتاون هاوس والتوين هاوس، وتربط طريقة مضاعف الدخل GIM سعر بيع العقار بإيرادات الإيجار المتوقعة.

ويمكن استخدام بيانات المبيعات والإيجارات الحديثة من ثلاث عقارات مماثلة على الأقل لإنشاء مضاعف دخل GIM دقيق، زيمكن بعد ذلك تطبيق مضاعف الدخل GIM على الإيجار السوقي العادل المقدر للعقار المعني لتحديد قيمته السوقية، والتي يمكن حسابها على النحو التالي:

• قيمة العقار = إجمالي دخل العقار المستهدف * مضاعف دخل العقار
• قيمة العقار = الدخل الفعال للعقار المستهدف * مضاعف الدخل الفعال للعقار
• إجمالي الدخل = إجمالي الإيرادات السوقية السنوية التي يمكن أن يحققها العقار
• الدخل الفعال = إجمالي الدخل – خسائر عدم الإشغال
• مضاعف الدخل = قيمة العقار ÷ إجمالي الدخل
• مضاعف الدخل الفعال = قيمة العقار ÷ الدخل الفعال

المصدر الخارجى موقع investopedia

فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.