من المحتمل أن يكون لدى المستثمرين الذين يستخدمون غالبًا مقاييس الاستثمار العقاري والمعادلات الرياضية نظامًا جديرًا بالثقة لتحديد أفضل الصفقات الاستثمارية الممكنة، وستجد أدناه مقاييس الاستثمار العقاري والمعادلات الرياضية الأكثر استخدامًا حتى تتمكن من تحقيق النجاح في عالم الاستثمار العقاري.
ما هو الاستثمار العقارى؟
الاستثمار العقاري Real Estate Investing هو عملية الحصول على العقارات لتوليد الدخل أو بناء الثروة أو تنويع الاستثمارات، وهو يختلف عن أنواع الاستثمار الأخرى، مثل الأسهم والسندات، لأنه يشتمل على أصول ملموسة؛ والاستثمار العقاري يتضمن شراء العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، بهدف توليد الدخل من دفعات الإيجار، أو زيادة قيمة العقارات علي مر السنين، أو كليهما؛ وعلى عكس الأسهم والسندات، تعد الاستثمارات العقارية أصولًا ملموسة يمكن استخدامها فعليًا وإدارتها وتحسينها.
مقالة ذات صلة: الاستثمار العقارى: التعريف، الأنواع، الخطوات، الفوائد، المخاطر
مقالة ذات صلة: استراتيجيات الاستثمار العقارى: 14 استراتيجية للنجاح وبناء ثروة
مقاييس الاستثمار العقاري والمعادلات الرياضية التي ستحتاج إليها
هناك العديد من مقاييس الاستثمار العقاري والمعادلات الرياضية التي يجب معرفتها إذا كنت ترغب في تحليل الاستثمارات العقارية بشكل فعال؛ وأدناه، لن تجد فقط دليلاً شاملاً للمقاييس التي ستحتاج إليها، بل ستجد أيضًا آلات حاسبة مجانية لمقاييس الاستثمار العقاري لتجعل عملية تحديد أفضل الصفقات الاستثمارية أمرًا سهلاً:
1. قسط قرض التمويل العقاري
الصيغة المستخدمة لحساب أقساط قرض التمويل العقاري معقدة للغاية لأنها تتطلب متغيرات متعددة، مثل سعر المنزل والدفعة الأولى ومدة القرض وسعر الفائدة؛ وبالإضافة إلى ذلك، يتم التعبير عن المتغيرات بالأشهر، لذلك يلزم تحويل سعر الفائدة ومدة القرض قبل حساب الصيغة، والخبر السار هو أننا وفرنا ملف اكسيل تستطيع به ان تحسب قيمة قسط الفرض العقاري سواء كانت الفائدة ثابتة او متناقصة.
مقالة ذات صلة: الفرق بين الفائدة الثابتة و الفائدة المتناقصة، وايهما أفضل؟
2. معدل الرسملة Capitalization Rate
يساعد معدل الرسملة المستثمرين على تقييم صافي الدخل الناتج عن العقار، ومقارنته بإجمالي سعر الشراء، ويتم حساب معادلة معدل الرسملة بقسمة صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية الحالية للعقار، ونظرًا لأن معدل الرسملة يتأثر بمعدلات الشغور vacancy rates ونفقات التشغيل، فإن مجتمع الاستثمار يفضله باعتباره أحد أكثر الطرق دقة لمقارنة دخل العقارات المماثلة، ويقدم موقع Proapod حاسبة معدل الرسملة سهلة الاستخدام .
3. نسبة تكلفة الإيجار Rent Cost Ratio
تعتبر نسبة الإيجار إلى التكلفة أداة مفيدة لمقارنة قيم الدخل بطريقة سريع بين العقارات المماثلة في منطقة معينة، والتكلفة في هذه الحالة هي إجمالي تكلفة الاستثمار للعقار، بما في ذلك تكلفة الإصلاحات والتجديدات، ويجب على المستثمرين استهداف العقارات التي تزيد نسبة الإيجار إلى التكلفة فيها عن 1%، ومن ثم التأكد من إجراء المزيد من تحليلات التكلفة والفوائد cost benefit analyses المتعمقة؛ فمثلاً لو افترضنا أنك قمت بشراء عقار تكلفته هي 400 ألف دولار، وقيمة الايجار هي 4000 دولار، اذن 4000/ 400000 = 1%، ولكن في أمريكا بسبب ارتفاع أسعار العقارات أصبحت الكثير من المناطق في كثير من الولايات الأمريكية لا تنطبق عليها تلك المعادلة، ولذلك لم يعد يستخدمها الكثير من المستثمرين العقاريين، فالعبرة هنا مقارنة العقار بمثيله في نفس المنطقة.
4. إجمالي العائد Gross Yield
يوفر إجمالي عائد الإيجار للمستثمرين فكرة عن مقدار الدخل الذي يحققه العقار، مقارنة بإجمالي سعر الشراء، ويظهر عائد الإيجار الأعلى كنسبة مئوية، مما يدل على استثمار أفضل، ويعتبر إجمالي العائد Gross Yield مفيد بشكل خاص عند إجراء بحث في سوق العقارات التي تحقق دخل من الإيجار، ويمكن للمستثمرين أولاً استهداف المناطق ذات متوسط إجمالي قوي لمعدل العائد للمساعدة في تضييق نطاق البحث عن العقارات؛ ويتم حساب إجمالي عائد الإيجار عن طريق أخذ قيمة شراء العقار وتقسيمه على دخل الإيجار السنوي، فلو مثلاً عقار قيمته 400 الف دولار وايجاره السنوي 48 الف دولار، نقوم بعمل العملية الحسابية التالية، 48000/ 400000 = 12%، و قم باستخدم هذه الآلة الحاسبة البسيطة لإجمالي العائد من موقع Onproperty.
5. نسبة خدمة الدين Debt Service Ratio
ستقوم المؤسسات المالية بفحص نسبة خدمة الدين الخاصة بالعقار عن كثب قبل الموافقة علي قرض التمويل العقاري، والعقارات التي لديها نسبة خدمة ديون أقل من 1.0 سوف تخسر المال كل شهر، ولذلك يجب على المستثمرين إيلاء اهتمام وثيق لهذا الرقم، ونسبة خدمة الدين DSCR تقيس قدرة العقار على خدمة الديون، وتقارن صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار بخدمة ديون الرهن العقاري السنوية، بما في ذلك أصل الدين والفائدة؛ ولحسن الحظ، هناك حاسبات الكترونية لحساب نسبة خدمة الدين، مثل تلك الموجودة هنا، وللعلم نسبة خدمة الدين = صافي الربح التشغيلي Net Operating Income / إجمالي خدمة الدين، وصافي الربح التشغيلي = إجمالي الأرباح – تكلفة التشغيل
6. العائد على النقد Cash on Cash Return
يميل المستثمرون إلى إيلاء اهتمام كبير للعائد النقدي على النقد (العائد النقدي على الاستثمار العقاري) لأنه يحسب بالضبط مقدار استثماراتهم التي سيكسبونها (نقدًا) في عام واحد، ولا يساعد هذا الحساب في مقارنة ربحية الاستثمارات فحسب، بل يمكن أن يساعد المستثمرين أيضًا في تحديد هيكل الدين أو رأس المال الذي يجب استخدامه عند تمويل الصفقة، والعائد على النقد = صافي تدفق النقد السنوي (قبل دفع الضرائب) ÷ إجمالي المال المستثمَر (رأس المال + النفقات)، وللحصول على حاسبة سهلة الاستخدام للعائد على النقد، انتقل هنا أو هنا.
مثال عملي:- لنفترض أن شركة أسود البيزنس قررت شراء مساحة تجارية بمبلغ مليون دولار، وقامت بدفع 200 ألف دولار كدفعة أولى وأخذا قرضًا عقاريًا بقيمة 800 ألف دولار من أحد البنوك؛ وبالإضافة إلى مبلغ الدفعة الأولى، يتعين على الشركة دفع 20 ألف دولار كرسوم مختلفة، وستقوم شركة أسود البيزنس بتأجير المساحة التجارية لمختلف الشركات، وبعد عام واحد بلغت إيرادات الإيجار السنوية للعقار 120 ألف دولار؛ وبالإضافة إلى ذلك، تبلغ أقساط قرض التمويل العقاري، بما في ذلك سداد أصل القرض ودفعات الفائدة، 30 ألف دولار.
أولاً، لحساب العائد على النقد Cash on Cash Return، نحتاج إلى تحديد صافي تدفق النقد السنوي (قبل دفع الضرائب)، والتدفق النقدي السنوي لشركة أسود البيزنس في السنة الأولى هو:
التدفق النقدي السنوي = الإيجار السنوي – أقساط الرهن العقاري
التدفق النقدي السنوي = 120.000 دولار – 30.000 دولار = 90.000 دولار
ثانياً، يجب علينا معرفة إجمالي الأموال المستثمرة، وهذا هو المبلغ الذي أنفقته الشركة على الاستثمار؛ وبالتالي، يتم حساب إجمالي النقد المستثمر من خلال:
إجمالي النقد المستثمر = مبلغ الدفعة الأولى + الرسوم
إجمالي النقد المستثمر = 200000 دولار + 20000 دولار = 220000 دولار
وباستخدام المعلومات أعلاه يمكننا تحديد العائد على النقد Cash on Cash Return في السنة الأولى:
العائد على النقد = 90.000 دولار / 220.000 دولار = 0.41 أو 41٪
7. قاعدة الـ 50%
من القواعد الأساسية الجيدة التي يجب أن تكون على دراية بها هي قاعدة الـ 50%، والتي تساعد في تقديم تقدير تقريبي لما يجب أن تكون عليه نفقات التشغيل الخاصة بك مقارنة بالدخل التشغيلي للعقار، وعند مقارنة العديد من العقارات ذات الدخل، كن حذرًا من تلك التي لديها نفقات تشغيل محتملة تتجاوز 50٪ من الدخل التشغيلي؛ ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن المستوى المناسب لنفقات التشغيل المحتملة سيكون مرتبطًا بمستوي العقار، مثل عمره وحالته.
8. قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) – قاعدة 70%
قاعدة 70% هي قاعدة أساسية مهمة يجب على المستثمرين تذكرها، لأنها تساعد في إنشاء مبدأ توجيهي للتوصل إلى الحد الأقصى لسعر عرض الشراء الذي يجب تقديمه لعقار يحتاج الي تصليحات؛ وبشكل عام، يجب أن يكون الحد الأقصى لعرض الشراء للعقار الذي يحتاج إلى إصلاحات هو حوالي 70% من القيمة المتوقعة بعد الإصلاح مطروحًا منها تكاليف الإصلاح المقدرة، والغرض من قاعدة 70% هو مساعدة المستثمرين على إنشاء حاجز أمان لضمان قدرتهم على الاحتفاظ بنسبة 30% من الأرباح، فضلاً عن توفير وسيلة أمان في حالة تبين أن التصليحات أكثر تكلفة مما كان مقدرا في البداية، وهذه آلة حاسبة مفيدة تستطيع حساب قاعدة 70% بها، أضغط هنا للإطلاع عليها.
وإليك مثال على قاعدة 70%: إذا كان قيمة العقار بعد التصليح تبلغ 150000 دولار ويحتاج المنزل إصلاحات قيمتها 25000 دولار، فإن قاعدة 70٪ تعني أنه يجب على المستثمر أن لا يدفع أكثر من 80.000 دولار ثمناً للمنزل.
150.000 دولار × 70% = 105000 دولار
105000 دولار – 25000 دولار (قيمة التصليحات) = 80000 دولار.
مقالة ذات صلة: تقييم وتثمين العقار – طرق تقييم العقار وما يجب ان تعرفه
5 نصائح لاستخدام مقاييس الاستثمار العقاري
إذا استخلصت أي شيء من مقاييس الاستثمار العقاري أعلاه، فربما يكون هناك العديد من المعادلات الرياضية والمقاييس المفيدة لضمان قدرتك على تحديد أفضل صفقة استثمارية ممكنة؛ ومع ذلك، قد يكون من السهل الخلط بينها أو إساءة تفسير الحسابات، ولمساعدتك على تجنب مثل هذه الأخطاء، إليك 5 نصائح لتقييم العقارات يجب عليك الالتزام بها:
- اقض وقتًا في جمع نقاط البيانات المشتركة من كل عقار قبل إجراء المقارنات. عند التعرف على مقاييس الاستثمار العقاري في أغلب الأحيان، ستكتشف أن هناك مجموعة مشتركة من بيانات العقارات التي يتم استخدامها بشكل متكرر، ولتوفير الوقت والجهد، اعتد على تدوين الأرقام الأكثر استخدامًا تلقائيًا لكل عقار محل اهتمامك، ويعد سعر الشراء ودخل الإيجار وصافي دخل التشغيل وتكاليف الإصلاح المقدرة ونفقات التشغيل بعض الأمثلة على نقاط البيانات المستخدمة في العديد من العمليات الحسابية.
- كن شاملاً ودقيقًا عند تقدير نفقات الممتلكات. مطلوب تقدير نفقات العقارات لحساب مقاييس الاستثمار العقاري الهامة مثل صافي الدخل التشغيلي، ومعدل الرسملة؛ ولهذا السبب، فإن عدم وجود تقدير مناسب للنفقات يمكن أن يؤدي إلى خطر الاستثمار في صفقة سيئة. وللحصول على تقدير جيد للنفقات، تواصل مع ملاك العقارات وشركات إدارة العقارات للاستفسار عن نفقات العقارات المماثلة، بالإضافة إلى إجراء تحليل شامل خاص بك.
- قم بتطبيق نفس المقاييس والمعايير عند تحليل كل عقار. إن الفشل في إجراء نفس الحسابات لكل عقار محل اهتمام يتعارض مع الغرض من إجراء تحليل مقارن شامل، ومن خلال إجراء نفس مجموعة الحسابات باستمرار لكل عقار، ستتمكن من تطوير المقاييس والمعايير الخاصة بك للفصل بين الصفقات الجيدة والسيئة.
- الاستفادة من جداول البيانات (برنامج الأكسيل) وأدوات الحساب عبر الإنترنت. نظرًا لأن إجراء عدة حسابات لكل عقار تصادفه يمكن أن يكون أمرًا شاقًا، يمكنك توفير الوقت من خلال استخدام جداول البيانات (برنامج الأكسيل) والآلات الحاسبة عبر الإنترنت لإجراء الحسابات الرياضية بدقة مع الاستفادة من تقليل الأخطاء البشرية.
- حدد من البداية ومن ثم التزم بمجموعة من المعايير والمبادئ التوجيهية. سيقوم المستثمرون العقاريون بتطوير معاييرهم ومبادئهم التوجيهية الخاصة لتحديد الصفقات الاستثمارية المربحة مع مرور الوقت، فوجود مبادئ توجيهية سيساعد المستثمرين على تبسيط عمليات البحث عن العقارات ومساعدتهم على تجنب الصفقات السيئة المحتملة.
مقالة ذات صلة : مؤشرات الأداء الرئيسية KPIs: ما هي، أهميتها، أنواعها، أمثلة عليها، كيفية إنشائها
مقالة ذات صلة: العائد على الاستثمار: ما هو، اهميته، عيوبه، كيفية حسابه وتحسينه
كم منزل تستطيع شراءه عن طريق التمويل العقاري؟
يجب تحديد حجم قرض التمويل العقاري الخاص بك من خلال النظر في دخلك الحالي والديون المستحقة، وستساعدك قاعدة 28/36 علي تحديد مقدار قرض التمويل العقاري الذي يمكنك تحمله؛ وتنص قاعدة 28/36 على أن نفقات السكن الشهرية يجب ألا تتجاوز 28% من إجمالي دخلك الشهري (دخلك قبل الضريبة)، وتتطلب أيضًا ألا تتجاوز أقساط ديونك الشهرية 36% من إجمالي دخلك الشهري، وتشير الديون الشهرية إلى قروض السيارة أو قروض بطاقات الائتمان أو قروض الطلاب (التعليم) أو أي ديون أخرى قد تكون لديك. ويمكنك استخدام هذه الأرقام لمساعدتك في تضييق النطاق السعري المثالي لمنزلك المستقبلي، ويستخدم المقرضون أيضًا هذه المعلومات في بعض الدول عند الموافقة على طلب قرض التمويل العقاري الخاص بك.
خاتمة
نأمل أن تكون قد عثرت في هذا الدليل الشامل على مقياس عقاري واحد على الأقل تخطط لإدراجه في تحليل صفقاتك القادمة، واستخدام مقاييس الاستثمار العقاري يعد طريقة فعالة للحفاظ على اهداف استثمارك العقاري على المسار الصحيح
.فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
