أسود البيزنس

موقع يهتم بكل ما له علاقة بالبيزنس

أيهما أفضل: الايجار ام التمليك مع توضيح المميزات والعيوب؟

أيهما أفضل الايجار ام التمليك مع توضيح المميزات والعيوب؟

أيهما أفضل: الايجار ام التمليك مع توضيح المميزات والعيوب؟


ملكية العقار هو حجر الزاوية لحلم اى رجل، وهو أمر يتطلع إليه العديد من الرجال كنوع من طقوس المرور إلى مرحلة البلوغ. لكن هل شراء منزل هو الاختيار الصحيح لك؟ هل هناك  وقت من الممكن ان يكون التأجيرأفضل من الشراء؟

سوف نقوم اولاً بشرح مفهوم التمويل العقارى:-

تعريف التمويل العقارى - ما هو التمويل العقارى؟


التمويل العقارى يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الإعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذى حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام.
وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية) وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقارى او بنك تستطيع ان تقترح عليك لكى تساعدك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم.وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذى تريده ولكن فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب).

وتناولنا فى مقالة منفصلة بعنوان تعريف وأنواع وشرح التمويل العقارى و 16 معلومة مهمة كل المعلومات الضرورية الواجب معرفتها عن التمويل العقارى.

إيجابيات وسلبيات تأجير العقارات (بيوت او شقق)



ايجابيات تأجير العقارات (شقق او بيوت)



1- المرونة والحركة.

 إذا كنت صغيراً ومفعماً بالحياة ، ومحباً للسفر و تغييير الأماكن مثل تغيير ملابسك، يمنحك عقد الإيجار المرونة اللازمة للتنقل بسهولة وقتما تشاء. تستمر معظم عقود الإيجار لمدة عام، ويمكنك في كثير من الأحيان التفاوض بشأن فترة أقصر إذا كان ذلك شيئا تحتاج إليه. وكل ما عليك القيام به في نهاية عقد الإيجار هو الإنتقال لمكان جديد، وان تترك المكان نضيفاً، وربما استبدال بعض مصابيح الإضاءة، وتحويل المفاتيح إلى المالك. التأجير يسمح لك أن تكون أكثر حرية.

2- مدخرات أكثر عند الشراء (على المدى القصير).

إذا نظرت إلى الشراء مقابل الاستئجار من منظور مالي بحت، فعادة ما يوفر التأجير مدخرات أكثر من الشراء على المدى القصير. على عكس شراء منزل، فتأجير العقار تكاليفه الأولية تقتصر فى الغالب على شهرين مقدم ويُسترد هذا المبلغ عند إنتهاء مدة الإيجار. اماعند شراء العقار سوف تنتطر فى الغالب مدة 3 - 5 سنين لكى تحقق منه أرباح جيدة.

إذا كنت فى حيرة من مشكلة التوفير في الإيجار على المدى القصير أوالشراء على المدى الطويل، يمكنك إلقاء نظرة على حاسبة الشراء أو الإيجار الرائعة في نيويورك تايمز. يمكنك تغيير المتغيرات المختلفة اعتمادا على ظروفك الخاصة لترى متى يكون التأجير أفضل من الشراء.والكلمات الصعبة باللغة الإنجليزية يمكنك ترجمتها.

3- انخفاض التكاليف الشهرية.

فى بعض الدول تكون ملزم بدفع ضرائب عقارية او مصاريف تأمين للعقار او ملزم بجز الأعشاب امام منزلك او مجموعة من المصاريف الأخرى، هذا لا يحدث عند التأجير فعندما يحدث عطل فكل ما عليك كمستأجر هو الإتصال بالمالك.

سلبيات تأجير العقارات (شقق او بيوت)


1- عدم التحكم فى العقار.

لاتستطيع هدم حائظ او بناء حائظ او تغيير الوان الغرف او وضع مسامير فى الحائط لتعليق لوحة معينة إلا بإستئذان المالك،فهذا بالطبع سوف يحد من إحساسك بالحرية.

2- لا يوجد حقوق ملكية.

مبلغ الإيجار الشهرى هو تكلفة منتهية لن ترى هذه الأموال مرة أخرى أبدا. فعلى المدى القصير قد تكون المدخرات أكثر(كما وضحنا فى بداية المقالة)، ولكن مع ذلك ، إنها تكلفة باهظة وصفقة خاسرة لو ستعتمد على توفيرك على المدة القصير من سنة لثلاث سنوات.سوف نناقش تعريف حقوق الملكية فى العقار فى السطور القادمة.

3- زيادة الإيجار السنوي تفوق التضخم.

عندما ينتهي عقد الإيجار ، يكون مالك العقار حرا في زيادة الإيجار على العقار. وعادة ما يفعلون.
قبل انهيار سوق العقارات فى 2008، كانت الزيادة تقابل عادة معدل التضخم فى امريكا. ومع ذلك، في أعقاب انهيار سوق العقارات في الولايات المتحدة، تجاوزت الزيادة في الإيجارات معدل التضخم بسبب الطلب الكبيرعلى تأجير الممتلكات. في عام 2010، ارتفعت قيمة الإيجارات بمعدل 4.2 ٪ (كان التضخم في عام 2010 3 ٪). في بعض المدن عالية الطلب مثل واشنطن العاصمة، ارتفع الإيجار بنسبة 7 ٪.

عندما يكون لديك قرض تمويل عقاري بسعر فائدة ثابت، تبقى الدفعة الشهرية ثابتة طوال العام وكل عام

مقالة منفصلة:- الأزمة المالية 2008 - أزمة الرهن العقارى - الأسباب والحلول

إيجابييات وسلبيات إمتلاك بيت او شقة 


إيجابيات إمتلاك وشراء عقار (بيت او شقة)


1. لديك حق الوصول إلى قدر أكبر من الخصوصية.

امتلاك منزل يعني عدم وجود مالك يتجول لفحص العقار كثيراً. أنت غير ملتزم بمعايير سلوك معينة.عندما تمتلك منزلاً لديك المزيد من الخصوصية على عكس الإيجار.

2. التكاليف يمكن التنبؤ بها.

أنت تعرف مقدار قسط قرض التمويل العقاري الخاص بك الذى ستدفعه كل شهر. وانت لديك فكرة عامة عن المبلغ الذي ستدفعه في الضرائب العقارية لو كانت مطبقة فى بلدك. فعند إمتلاك عقار هناك عدم يقين أقل بكثير مقارنة بملغ الإيجار الشهرى الذى يتغير ويزداد كل عام. فمبلغ قسط التمويل العقارى سيكون ثابت طوال مدة القرض التى تكون عادة 15 او 20 او 25 او 30 عام، ومن المعروف ان قيمة المال تنخفض مع مرور الزمن بسبب التضخم. فمع متوسط تضخم 5% فستجد بعد عشر سنوات ان 1200 دولار كقيمة 750 دولار الان.

هذة النقطة على اعتبار انك لن تقوم بالشراء نقداً "كاش" ولكن سوف تقوم بأخذ قرض تمويل عقارى ولذلك يجب عليك الإطلاع على
المقالة التالية بعنوان شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟

3. بعض التكاليف قد تكون معفاة من الضرائب.

في الولايات المتحدة ، العديد من أصحاب المنازل يؤهلهم إمتلاك منزل من الحصول على خصم ضريبي. أقساط التمويل العقارى يمكن خصمها كمصروفات في كثير من الأحيان فى الولايات المتحدة .

اعلم ان قوانين الضرائب فى تغير مستمر وخصوصاً فى امريكا وقد حدث تغيير فى حدود الأستقطاع لعام 2018 ولذلك يجب ان تتابع دائماً قوانين الضرائب العقارية فى البلد التى سوف تشترى فيها العقار.
تتغير حدود الخصم حسب حالتك وإمكانياتك، فالمتزوج غير الأعزب وهكذا. ولذلك يجب الإطلاع على التفاصيل الخاصة بالضرائب العقارية وإعفائتها فى البلد التى سوف تشترى فيها العقار.

4. العقارات في كثير من الأحيان تزداد قيمتها.

عادة ما ترتفع قيمة العقار. فالفرق بين ثمن الشراء وثمن البيع سيكون مكسب للمستثمر. هذا يجعل من العقار بمرور الوقت الفرخة التى تبيض ذهب. ومن المعروف ان العقارات ترتفع قيمتها بسبب زيادة الطلب عليها وتنحفض قيمتها بسبب إنخفاض الطلب عليها، والعقارات سلعة عليها طلب دائم وأبدى ولكن أحياناً يزداد الطلب بطريقة وهمية بسبب المضاربات فتصبح أسعار العقارات فى السوق وهمية ومبالغ فى قيمتها ولذلك تناولنا فى مقالات منفصلة:-

أفضل وقت لشراء العقار
أفضل وقت لبيع العقار
الفقاعة العقارية - تعريفها وكيفية التعرف عليها وتحديدها

5. إمتلاك العقارات يمنحك الحرية لإمتلاك منزل احلامك على ارض الواقع.

ستوفر لك ملكية العقار حرية إنشاء طريقة العيش التي طالما حلمت بها. هذا يعني أنك ستتمكن من القيام بكل الأشياء التي تجعلك تشعر انك فى منزلك، مثل إجراء تغييرات على الأرضيات، وطلاء الغرف بالألوان التي تحبها وامتلاك الحيوانات الأليفة الخاصة بك، دون الحاجة إلى الحصول على موافقة من المالك. ولكن إذا كنت تستأجر، سيكون من المرجح أنك لن تستمتع بهذه الامتيازات، بينما تقلق بشأن الزيادة المستقبلية في قيمة الإيجار، حيث أنها ستزداد عادة كل عام.

6. إعادة تمويل الرهن العقارى.

يسمح شراء المنزل او البيت بعملية إعادة تمويل قرض التمويل العقارى ولا يسمح التأجير بذلك. وإعادة تمويل القرص معناها إستبدال القرض القديم بقرض جديد بشروط جديدة.

مثال لتوضيح إعادة تمويل القرض:-

إعادة تمويل قرض التمويل العقارى بشرح مبسط معناها انك مثلأً لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 دولار عن طريق التمويل العقارى وقمت بدفع 60000 دولار دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد إحتساب الفائدة 428134 دولار وبالتالى كانت قيمة القسط الشهرى 1583 دولار.
لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الالولية هو 240000 دولار وان مبلغ الفوائد الذى تم إحتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 دولار.

و بعد عشر سنوات تعثرت فى السداد فطلبت من البنك إعادة تمويل العقار.

فعلى إعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف المبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000دولار ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 دولار و متبقى عليك 70067 وقد تعثرت فى السداد فعند طلب إعادة تمويل القرض سوف يطلب منك البنك إحتساب المدة التى تريد ان تقوم بالسداد فيها مع إحتساب معدل فائدة جديد.

وكما وضحنا ان إعادة تمويل القرض يعنى قرض جديد بشروط جيدة يعنى انك سوف تختار مثلاً ان تقوم بسداد المتبقى عليك على20 عام وبفرض ان الفائدة السائدة قد إنخفضت بعد عشر سنوات وأصبحت 4 % فسوف يتم إحتساب هذة الفائدة على القرض الجديد وليست الفائدة السابقة ونفس الأمر لو إرتفعت الفائدة.

وبالتالى عند إعادة تمويل المبلغ المتبقى عليك من ثمن العقار 130000 دولار مع معدل الفائدة الجديد 4 % فسوف تكون قيمة الأقساط الشهرية 787 دولار.
وبالتالى إعادة التمويل ساعدت على إنخفاض مبلغ القسط الشهرى الذى تدفعه من 1583 الى 787 دولار بمقدار إنخفاض فى القسط الشهرى مقداره  796 دولار.

ملحوظة: يجب ان تكون اخر دقعة للقسط الشهرى عند بلوغك سن 60 عام لو انت موظف فى القطاع الحكومى او الخاص وعند بلوغ 65 عام لو انت تعمل لحسابك الخاص.

ملحوظة: يلجأ بعض الأشخاص الى إعادة تمويل القرض العقارى للحصول على سيولة إضافية، من خلال الاستفادة من الفارق بين قيمة القرض العقاري الحالي والقيمة السوقية للعقار.

ملحوظة:- هذا المثال الغرض منه التوضيح والارقام الواردة به ليست دقيقة ولكنها ارقام تم العمل بها لتسهيل الفهم للقارئ.وانصح للأهمية القصوى بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة،وايهما أفضل؟

7. إمتلاك العقارات يمكنك من بناء حقوق الملكية الخاصة بك

واحدة من مزايا الاستثمار في العقارات هي القدرة على بناء حقوق الملكية. حقوق الملكية تعنى الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية فى هذا العقار هى 50.000 دولار.
وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على انها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك. فحقوق الملكية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل.

إليك مثال مبسط: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 150 ألف دولار على قرض التمويل العقاري. وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 50.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.

ملحوظة: مبلغ القسط العقارى الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض. فعند السداد المبكر انت لا تدفع الفائدة على المدة المتبقية فى القرض. ففى السعودية مثلاً انت ستدفع فائدة الثلاثة أشهر القادمة فقط يتم احتسابها على أساس الرصيد المتناقص.

سلبيات وعيوب شراء وملكية عقار (شقة او بيت) 


1. إنه التزام طويل الأجل.

عادة ما يتطلب امتلاك منزل التزام من سنتين إلى خمس سنوات لتعظيم المكاسب المالية التي يمكن تحقيقها. فإذا قمت بشراء عقار سوف تقوم تقوم بالإنتظار 3 - 5 سنين على الاقل لكى تحقق مكاسب جيدة عند إعادة بيعه.

2. أصحاب المنازل يدفعون تكاليف الصيانة.

تقع تكاليف صيانة التلف على عاتق صاحب المنزل او العقار. وهذا يعني أن إصلاحات باهظة الثمن يمكن أن تظهر بشكل غير متوقع، مثل استبدال سخان الماء أو إصلاح مرحاض مكسور او إصلاح السقف.

3. إنها تتطلب دفعة أولى.

على الرغم من وجود بعض القروض العقارية بمقدم يبلغ 0 دولار مدعومة من حكومات بعض الدول للمشترين الشباب، إلا أن معظم القروض العقارية يتطلب دفعة مبلغ مقدم بنسبة فى الغالب 20٪. قد تقوم بعض البنوك بتخفيض الدفعة المقدمة الى 10%. هناك أيضا تكاليف السمسرة وتكاليف كتابة العقود وتسجيل العقار.

4. إمكانية عدم قدرتك على سداد أقساط التمويل العقارى.
فشل المقُترض وهو انت صاحب العقار في تسديد الدفعات الشهرية في الوقت المناسب، فقد يؤدى ذلك الى ان يحجز المُقرض وهو البنك على منزلك. كذلك، تمثل مدفوعات التمويل العقاري التزاماً مالياً يمتد على مدى فترة زمنية طويلة تكون فى معظم الاحيان 10 او 15 او 20 او 25 او 30 سنة، هذا بالتأكيد شيء مرعب إذا كنت لا تعرف بالضبط الى أين تتجه.

ولكن إن فشلت فى تسديد قيمة التمويل العقارى من الممكن ان تقوم بالبيع المبكر للعقار و تستفيد بحقوق الملكية كما وضحنا بالأعلى فى جزء المميزات ولكن قيامك ببيعك للعقار لأنك فشلت فى سداد أقساط التمويل العقارى هو اخر شيئ يجب القبام به، ولذلك أنصح بالإطلاع على هذة المقالة المنفصلة بعنوان نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى.

5 يحد من قدرتك على الإنتقال.

باعتبارك مالك المنزل، لا يمكنك الإنتقال وترك منزلك على الفور، لأنك تحتاج إلى بيعه أولاً و هذا الأمر الذي يمكن أن يكون عملية شاقة ومحبطة خاصة عندما نكون في عجلة من أمرنا. عادة، قد يستغرق الأمر عدة أسابيع أو أشهر فقط للعثور على مشتر محتمل وإتمام عملية البيع .
 لذلك، إذا كنت تتوقع أن يتم نقلك إلى مكان جديد فى عملك، فقد لا يكون هذا أفضل وقت لشراء منزل. ولكن عن طريق التأجير، سيكون لديك المرونة فى الإنتقال وترك المكان الذى تعيش فيه على الفور بعد كتابة إشعار لمالك العقار الذى تستأجر منه.

نصيحة لا تقم بشراء عقار إذا كنت لن تستقر فيه لمدة 3 - 5 سنوات، لأنك إن لم تفعل ذلك فإحتمال كبير انك لن تحقق مكاسب عند بيع منزلك مرة اخرى .

نصائح مهمة لتوضيح أيهما أفضل الإيجار أم شراء بيت



هل السكن لا يزال استثمارا جيدا؟

1 .منذ عام 1975 ، ارتفعت أسعار المساكن بمعدل 4.5 في المائة سنوياً فى الولايات المتحدة الأمريكية. ولذلك يبدو أن قطاع العقارات يمثل استثماراً جيداً وكبيراً في الأوقات الجيدة ولكن فى اوقات الحروب او الازمات الإقتصادية كما حدث فى عام 2008 من المحتمل ان تكون هناك خسارة.

2. إذا كنت ستشترى العقار من اجل الخصومات الضريبية على قرض التمويل العقارى فلا تنسى انك سوف تقوم بدفع فائدة للبنك، وهذة الفائدة تكلفة، وظروفك المالية سوف تكون أسوأ بسبب الفائدة، فلا تشترى عقار من اجل إستقطاعات ضريبية فقط. وكما وضحنا الإستقطاعات تختلف من اسرة الى اخرى ومن بلد الى اخرى.

3. الكثير من الناس يقارنون بين ما يدفعوه كإيجار وما يدفعوه كقسط قرض عقارى، هذة نقطة جيدة للبدء فى إتخاذ قرار شراء عقار، ولكن اعلم انك عند الشراء بقرض تمويل عقارى ستكون قيمة قسط القرض الشهرى ثابت ولا تتغير بمرور السنوات اما الإيجار سوف يزداد مع الزمن وقيمة النقود تنخفض مع الزمن .

إن شراء أصل من القيمة المرتفعة في الغالب (العقار) بسعر اليوم ودفع قيمة هذا الأصل في المستقبل باستخدام عملة تخفض قيمتها هو فكرة رائعة.

4. لو كنت تخطط لشراء منزل وقيمة قسط القرض العقارى 1500 دولار مثلاً، وقيمة الإيجار الذى تدفعه حالياً 1000 دولار. فقم لمدة 6 شهور على الأقل بتجنيب 500 دولار بالإضافة لمبلغ الإيجار ليصبح ما تقوم بتجنيبه من مدخلاتك الشهرية 1500 دولار قبل إتخاذ خطوة الشراء، لكى تحدد هل انت تستطيع الإلتزام بدفع قيمة قسط التمويل العقارى ام لا؟ 

5. فى النهاية لو انت تقوم بتأجير مكان بمبلغ معين و هذا المبلغ لو قمت بدفعه كقسط تمويل عقارى لن يوفر لك إلا مكان اصغر او اقل فى المستوى من المكان الذى تعيش فيه حالياً، فانصحك بان تشترى الأصغر والأٌقل فى المستوى فعلى أقل تقدير سوف تستفيد من حقوق الملكية فى العقار، وسوف يكون شعورك النفسى جيد لانك تعيش فى ما تملك، ومن الممكن بعد 5 سنين ان تكون ظروفك المادية تحسنت والعقار اكتسب حقوق ملكية فتقوم ببيع العقار وتستفيد من حقوق الملكية وتنتقل للأفضل.

وان لم تتحسن ظروفك المالية وظلت كما هى على الاقل سوف يصبح لديك عقار تملكه بعد انتهاء اقساط القرض العقارى حتى لو بعد 20 سنة سوف تصبح مالك وليس مستأجر.   

صديقى القارئ، انا حاولت ان اغطى كافة الجوانب لكى يكون لديك قدرة على إتخاذ قرار مناسب بعد قراءة هذة المقالة، فأتمنى ان تشارك بالتعليقات بأى إضافة منك، وشكراً.

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

اعلان اول الموضوع

اعلان وسط الموضوع

إعلان اخر الموضوع