الفرق بين إعادة التمويل العقاري وقرض التمويل العقاري الثاني

ربما تعلم بالفعل أنه يمكنك استخدام حقوق الملكية العقارية Real estate equity الموجودة في منزلك لاقتراض المال، وقد تعلم أيضًا أنه يمكنك القيام بذلك إما عن طريق إعادة التمويل العقاري أو الحصول على قرض تمويل عقاري ثانٍ، ولكن ما قد لا تعرفه هو الخيار الأفضل الآن بالنسبة لك؛ ولذلك دعونا نلقي نظرة فاحصة في هذه المقالة على الاختلافات بين قرض التمويل العقاري الثاني وإعادة التمويل العقاري، حيث سنقوم بمقارنة كلا الخيارين، والنظر في إيجابيات وسلبيات كل منهما وسنساعدك على تحديد المسار الأفضل بالنسبة لك.

ما هي حقوق الملكية العقارية؟

حقوق الملكية العقارية Real estate equity تعني الفرق بين ثمن شراء العقار والثمن الحالى للعقار، فلو تم شراء عقار بمبلغ 250.000 دولار وتم بيعه بملغ 300.000 دولار فحقوق الملكية العقارية لهذا العقار هى 50.000 دولار؛ وايضاً يتم تعريف حقوق الملكية فى العقار على انها الفرق بين القيمة السوقية للمنزل ومبلغ قرض التمويل العقاري الخاص بك، فحقوق الملكية العقارية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل.

وإليك مثال مبسط لتوضيح الفكرة: تبلغ القيمة السوقية العادلة لمنزلك 200 ألف دولار ومتبقى مبلغ 150 ألف دولار على قرض التمويل العقاري؛ وبالتالي، فإن حقوق الملكية الخاصة بك هي 50.000 دولار على افتراض أنك تبيع العقار مقابل القيمة السوقية العادلة.

تعريف التمويل العقاري

التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية).

وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب)؛ ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.

تعريف الرهن العقاري

الرهن العقاري هو أن يحصل المقترض على مبلغ معين من الممول مثل البنك مقابل رهن عقارًا يمتلكه، وتتراوح مدة الرهن العقاري من خمس سنوات الي خمس وعشرين عاما او أكثر حسب الاتفاق مع الممول (البنك)، وفي حالة العجز عن السداد يصبح من حق الممول (البنك) الحجز على العقار وعرضه للبيع لاسترداد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده بالإضافة الي اي مصاريف أخرى تكبدها البنك بسبب عجزك عن السداد، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.

ما هو إعادة التمويل العقاري؟

إعادة التمويل العقاري Refinancing هي عملية استبدال قرض التمويل العقاري الأساسي الخاص بك بقرض جديد، وعند إعادة التمويل العقاري، يمكنك اختيار مُقرض جديد، أو الحصول على سعر فائدة جديد، أو تغيير مدة القرض الخاص بك، أو الحصول على نوع قرض تمويل عقاري جديد.

أنواع إعادة التمويل العقاري

إعادة التمويل العقاري له نوعان وهما إعادة التمويل العقاري النقدي وإعادة تمويل الفائدة والمدة :

1. إعادة تمويل الفائدة والمدة

يتيح لك هذا النوع من إعادة التمويل ضبط إعدادات قرض التمويل العقاري الخاص بك دون التأثير على المبلغ المقترض (مبلغ القرض الحالي)، فإذا كنت ترغب في خفض القسط الشهري، يمكنك زيادة مدة القرض، وإذا كنت تريد توفير الفائدة وامتلاك منزلك بشكل أسرع، فيمكنك تقصير مدة القرض الخاص بك، وقد تتمكن أيضًا من إعادة التمويل العقاري بمعدل فائدة أقل إذا كانت أسعار السوق الآن أقل مما كانت عليه عندما حصلت على قرض التمويل العقاري الخاص بك.

2. إعادة التمويل النقدي

تتيح لك إعادة التمويل نقدًا الوصول إلى حقوق الملكية العقارية الخاصة بك وزيادة المبلغ المقترض (مبلغ القرض الحالي)؛ فعلى سبيل المثال، إذا كان لديك قرض تمويل عقاري برصيد أساسي قدره 120 ألف دولار وقيمة المنزل حاليا تقدر بـ 200 الف دولار، وانت تريد إجراء إصلاحات بقيمة 30 ألف دولار على منزلك، فسوف تقبل قرضًا بقيمة 150 ألف دولار، وستتلقى بعد ذلك مبلغًا قدره 30 ألف دولار نقدًا بعد إتمام إجراءات القرض.

مزايا وعيوب إعادة التمويل العقاري

إذا كنت تخطط لإعادة التمويل العقاري، فإن معرفة المزايا والعيوب التي تصاحب ذلك الخيار أمر مهم، ولذلك دعونا نلقي نظرة على الإيجابيات والسلبيات.

إيجابيات إعادة التمويل العقاري

بعض فوائد إعادة التمويل العقاري تشمل:

القيام بتغيير سعر فائدة القرض الحالي الخاص بك ومدته: يمكنك تعديل سعر فائدة القرض الخاص بك ومدته من خلال إعادة التمويل العقاري، وهو ما يمكن أن يكون مفيدًا إذا كنت تواجه مشكلة في سداد الأقساط الشهرية، وليس لديك هذا الخيار إذا كنت تأخذ قرضًا عقاريًا ثانيًا فقط.
دفعة شهرية واحدة للرهن العقاري: عند إعادة التمويل العقاري، يمكنك استبدال قرض التمويل العقاري الحالي بقرض جديد، وهذا يعني أنه لا داعي للقلق إلا بشأن إجراء دفعة واحدة كل شهر.
خفض سعر الفائدة: قرض واحد علي منزلك يساوي مخاطر أقل بالنسبة للمقرض، وهذا يعني أن أسعار الفائدة عادة ما تكون أقل على عمليات إعادة التمويل العقاري النقدي مقارنة بالقروض العقارية الثانية.

سلبيات إعادة التمويل العقاري

بعض عيوب إعادة التمويل العقاري تشمل:

تكاليف إغلاق أعلى: أنت مسؤول عن تغطية جميع تكاليف الإغلاق عند إعادة التمويل العقاري، وعادةً ما تكون تكاليف الإغلاق (رسوم البنك، رسوم المحامي، رسوم المقيم العقاري) بين 1% و 5% من القيمة الإجمالية لقرضك، وهذا يعني أنك إذا قمت بإعادة تمويل قرض بقيمة 150 ألف دولار، فسوف تحتاج إلى الحصول على 1500 إلى 7500 دولار نقدًا لإتمام الإجراءات؛ وعلى الرغم من أنه من الممكن إضافة تكاليف الإغلاق إلى قرضك، إلا أن هذا الخيار يزيد أيضًا من مبلغ القسط الشهري.
التنازل عن سعر الفائدة الحالي: قد يطلب منك المُقرض قبول سعر فائدة قريب من أسعار السوق الحالية، وقد تخسر المال إذا كانت أسعار الفائدة أعلى الآن، أو إذا كنت قد حصلت في الأصل على قرض بمعدلات فائدة منخفضة بشكل استثنائي.

ما هو قرض التمويل العقاري الثاني؟

عندما تحصل على قرض التمويل العقاري الثاني Second Mortgage، فإنك تقترض مبلغًا من النقود مقابل حقوق الملكية العقارية الموجودة في منزلك، وأحد الشروط الرئيسية لقرض التمويل العقاري الثاني هو أن المُقرض الثاني يكون لديه الحق في الحجز علي منزلك عندما تعجز عن السداد، ومثلاً للنفترض أنك تخلفت عن السداد في منزلك وتم الحجز علي منزلك، فسوف يستعيد المُقرض الأساسي أمواله أولاً، وأي مال متبقي يذهب إلى المُقرض الثاني، وهذا يعني أن المقرض الثاني يتحمل مخاطر أكبر بالنسبة لقرضك. ولتعويض المخاطر، سيكون على قرض التمويل العقاري الثاني الخاص بك معدل فائدة أعلى من قرض التمويل العقاري الأساسي (الأول)، ومن الضروري التأكد من قدرتك على سداد كلا القسطين، فقد يعني فقدان وظيفتك أو التعرض لضائقة مالية أنك أكثر عرضة لخسارة منزلك.

ومن المهم أيضًا أن تتذكر أنه لا يمكنك الوصول إلى جميع حقوق الملكية العقارية في منزلك، سواء اخترت قرضاً عقاريًا ثانيًا أو قمت بإعادة التمويل العقاري؛ فعلى سبيل المثال، لنفترض أن لديك حقوق ملكية عقارية بقيمة 100000 دولار، فقد يمنحك المُقرض الخاص بك خيار الوصول إلى حد أقصى قدره 90.000 دولار؛ ويعتمد مقدار رأس المال الذي يجب عليك تركه في منزلك وعدم اقتراضه على مجموعة متنوعة من العوامل، بما في ذلك المُقرض الخاص بك ودرجة الائتمان الخاصة بك والديون الحالية.

ملحوظة:- مصطلح قرض التمويل العقاري الثاني Second Mortgage يمكن ترجمته أيضاً إلى الرهن العقاري الثاني، وكلمة Mortgage من المفترض ان يتم ترجمتها الي قرض التمويل العقاري ولكن للأسف يتم ترجمتها أحياناً إلى الرهن العقاري وهذا ما يحدث خلل عند القارئ، ولذلك أنا ذكرت في بداية المقالة المصطلحات الأساسية باللغة العربية؛ ويجب ان تعلم ان قرض التمويل العقاري الثاني تقدمه البنوك في أمريكا ولا يطبق في كل دول العالم العربي، وذلك الأمر يسري أيضاً على إعادة التمويل العقاري Refinancing.

أنواع قرض التمويل العقاري الثاني

قرض التمويل العقاري الثاني له نوعان وهما خط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC) وقرض حقوق الملكية العقارية:

1. قرض حقوق الملكية العقارية Home equity loan

قرض حقوق الملكية العقارية يتيح لك الاقتراض بضمان حقوق الملكية العقارية في منزلك للحصول على مبلغ من المال ثم تقوم بسداد القرض على أقساط شهرية مع فائدة بمعدل لا يتغير بتغير السنوات (ثابت).

2. خط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC) Home equity line of credit

خط ائتمان حقوق الملكية العقارية ( HELOC ) هو نوع من القروض الذي يعمل بشكل مشابه لبطاقة الائتمان، مما يتيح لك الوصول المستمر إلى الأموال بمعدل فائدة متغير، فعندما تأخذ هذا القرض ستبدأ بفترة من الزمن تستطيع من خلالها سحب الأموال، ويمكنك عادةً إنفاق ما يصل إلى الحد الائتماني الخاص بك دون الحاجة إلى تسديد أي دفعة قسط، وما يكون عليك سوي تسديد الفوائد المتراكمة، وتقوم بسداد الرصيد المتبقي على أقساط شهرية بعد انتهاء فترة سحب الأموال.

مزايا وعيوب قرض التمويل العقاري الثاني

عندما يتعلق الأمر بقرض التمويل العقاري الثاني، فمن المهم معرفة المزايا والعيوب التي تصاحبها؛ دعونا نلقي نظرة على كليهما لمعرفة ما إذا كان قرض التمويل العقاري الثاني قد يكون الخيار الأفضل بالنسبة لك.

إيجابيات الحصول على قرض التمويل العقاري الثاني

تشمل بعض فوائد الحصول على قرض عقاري ثانٍ ما يلي:

المرونة: يمكنك اختيار الطريقة التي تحصل بها على أموالك، فيمكنك في كثير من الأحيان الاختيار بين قرض حقوق الملكية العقارية وقرض خط ائتمان حقوق الملكية العقارية HELOC؛ فإذا كنت بحاجة إلى مبلغ محدد، فسوف تختار عادة قرض حقوق الملكية العقارية، أما إذا كان لديك مشروع مستمر – مثل تجديد المنزل – ولم تكن متأكدًا من مقدار الأموال التي ستحتاجها، فإن قرض خط ائتمان حقوق الملكية العقارية HELOC يتيح لك الوصول إلى حد ائتماني، ويسمح لك أيضاً بتأجيل دفع الأقساط حتى بعد انتهاء فترة السحب، وحرية الاختيار هذه غير متاحة عند إعادة التمويل العقاري.
تكاليف إغلاق أقل: عادةً ما يغطي مقدمو قرض حقوق الملكية العقارية جميع أو معظم تكاليف الإغلاق المرتبطة بالحصول على قرضك، ويمكن أن يوفر لك هذا آلاف الدولارات، حيث تتراوح تكاليف إغلاق عمليات إعادة التمويل العقاري عادةً بين 1% و5% من إجمالي قيمة القرض.

سلبيات الحصول على قرض التمويل العقاري الثاني

تشمل بعض عيوب الحصول على قرض قرض التمويل العقاري الثاني ما يلي:

قرض إضافي: إن الحصول على قرض آخر للعقار الخاص بك يعرضك لخطر متزايد للحجز علي منزلك إذا لم تتمكن من الدفع باستمرار لكلا المقرضين.
دفعتين شهريتين: ستتحمل دفعة شهرية إضافية، وسوف تحتاج إلى دفع قرض التمويل العقاري الأساسي وقرض التمويل العقاري الثاني كل شهر، ويمكن أن يؤدي عدم سداد الدفعة إلى تعريضك لخطر فقدان منزلك.
لا يمكن تحسين شروط قرض التمويل العقاري الأول: ليس لديك خيار تغيير شروط قرض التمويل العقاري الأصلي، فقرض التمويل العقاري الثاني الخاص بك ليس له أي تأثير على قرض التمويل العقاري الأصلي الخاص بك، ولا يمكنك تغيير مدة القرض الأساسي أو سعر الفائدة بقرض عقاري ثانٍ.

هل من الأفضل الحصول على قرض التمويل العقاري الثاني أم إعادة التمويل العقاري؟

الاختيار بين قرض التمويل العقاري الثاني وإعادة التمويل العقاري يختلف عندما يتعلق الأمر بكل شخص ووضعه المالي؛ إذا لم تكن متأكدًا، فدعونا نلقي نظرة على بعض الأسباب التي قد تجعلك تفضل خيارًا واحدًا على الآخر.

متى يجب عليك إعادة التمويل العقاري؟

اختر إعادة التمويل العقاري إذا كنت تريد تغيير سعر أو مدة القرض الخاص بك، فأنت لا يمكنك تغيير شروط القرض الخاص بك برهن عقاري ثانٍ.

وقد يكون إعادة التمويل العقاري النقدي مناسب لك إذا كان هدفك هو توحيد الديون أو كنت بحاجة إلى دفع نفقات كبيرة وكان لديك الكثير من حقوق الملكية العقارية؛ ويجب ان تعلم أنك ستحتاج إلى دفع تكاليف الإغلاق في إعادة التمويل العقاري، ولكن في نقس الوقت ستحصل على أسعار فائدة أقل عند اختيار إعادة التمويل العقاري النقدي مقارنة بالقروض العقارية الثانية.

متى يجب أن تحصل على قرض التمويل العقاري الثاني؟

إذا كنت بحاجة إلى مبلغ معين من المال ولكنك لا ترغب في تغيير شروط قرض التمويل العقاري الخاص بك، فقد يكون في هذه الحالة قرض التمويل العقاري الثاني هو الخيار الأفضل بالنسبة لك؛ وستدفع فائدة على قرض التمويل العقاري الثاني أكثر قليلاً من الفائدة على قرضك الأساسي، ولكن تضمن لك الحفاظ على سعر الفائدة الحالي على قرضك الأساسي، وهذا ليس مضمونًا دائمًا عند إعادة التمويل العقاري.

فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.