يسأل الكثير من الأفراد على الفرق بين الفائدة الثابتة و الفائدة المتناقصة، ويريد بعض الأصدقاء ان يعرف كيفية تحويل الفائدة المتناقصة الى ثابتة و يريد بعضهم ان يقارن بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة فى ملف excel. كل هذة الأشياء ستكون موضوع مقالة اليوم.
تعريف التمويل العقارى – ما هو التمويل العقارى؟
التمويل العقارى هو قرض غرضه مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية على الحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمتسفيد من هذا التمويل العقارى يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط، وقد تكون مدة التمويل العقاري خمس او عشر او خمسة عشر او عشرين او خمسة وعشرين او حتى تصل فى بعض الاحيان الى ثلاثين عام؛ وبالطبع عن طريق قرض التمويل العقارى تستطيع تمويل شراء وحدات (تجارية او خدمية او سكنية او إدارية).
وللعلم جهة التمويل سواء كانت شركة تمويل عقاري او بنك تستطيع ان تقترح عليك عقارات لكى تشتريها او تقترح عليك سماسرة مسجلين للتعامل معهم بغرض مساعدتك، وانت بالطبع تستطيع ان تختار بنفسك العقار الذي تريده، وفي كل الأحوال يجب ان يكون العقار الذي يتم اختياره فى حدود إمكانيات دخلك (الراتب)؛ ولو تعثرت في سداد الأقساط يحق لصاحب التمويل سواء كان بنك او شركة تمويل عقاري أن يحجز على العقار ويسترد مبلغ التمويل المتبقي الذي عجزت عن سداده من خلال عرض العقار للبيع، وللعلم قيمة الأقساط يتم تحديدها حسب سعر الفائدة ومدة القرض.
مقالة ذات صلة: التمويل العقارى: التعريف، الأنواع، الشروط، المخاطر،المزايا والعيوب
الفرق بين الفائدة الثابتة و الفائدة المتناقصة، وايهما أفضل؟
أولاً يجب ان تعرف ان مبلغ القسط الشهرى الذى تدفعه يكون جزء مخصص لسداد القرض نفسه وجزء مخصص لسداد الفائدة على القرض، ومن الأشياء التى يجب ان يعرفها جميع من يتعامل مع البنوك هى “الفرق بين الفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة”، ففى الفائدة الثابتة المبلغ الذي تدفعه لسداد فائدة القرض يكون متساوي على جميع الأقساط فالمبلغ الذي تدفعه لسداد الفائدة على القرض فى السنة الأولى يكون ثابت حتى السنة الأخيرة لا يتغير، اما فى الفائدة المتناقصة يتم فى البداية سداد أكبر جزء من الفائدة على القرض فى السنين الأولى ثم يتناقص المبلغ المخصص للفائدة الذي تسدده كلما مرت السنين؛ ففقى الفائدة المتناقصة يأخذ البنك ربحه مبكرا، ومن المعلوم ان ربح البنك هو فى الفائدة على القرض.
ومن زاوية أخرى فى الفائدة المتناقصة يكون الجزء المخصص لسداد القرض نفسه صغير فى البداية ويزداد مع مرور السنين، ويعيب الفائدة المتناقصة انك لو حاوت ان تسدد القرض مبكراً او ان تبيع العقار، سيكون البنك أخذ ربحه منك منذ البداية، ولذلك ينصح الخبراء بالفائدة الثابتة؛ والفائدة الثابتة والفائدة المتناقصة متساويتان ولا يوجد فرق فى القيمة التى سوف تدفعها لو اخترت اى منهما، فالفائدة على مبلغ 200000 دولار كفائدة ثابتة 5% تساوى الفائدة المتناقصة بنسبة 9.015 % على نفس المبلغ 200000 دولار.
فلا يوجد فرق كما وضحنا، إلا انك فى الفائدة المتناقصة فى السنين الأولى من القرض ان يتم توجيه معظم القسط الشهري لسداد الفائدة على القرض ولو حاولت السداد المبكر للقرض سيكون البنك أخذ معظم نصيبه وربحه مبكراً وسيكون البنك حقق إستفادة أكثر منك، وستكون انت دفعت مبلغ فائدة أكبر عند السداد المبكر من المبلغ الذي كنت ستدفعه لو اخترت الفائدة الثابتة.
ومنذ البداية حاول ان تعرف ما هو مجموع الفائدة الذى ستدفعه على القرض، ويجب ان تعرف جدول تسديدك للقرض من البداية للنهاية، ويجب ان يُطلعك البنك على الجدول المُفترض لتسديدك للقرض، ويجب ان يوضح الجدول مبلغ القسط الشهرى الذى ستدفعه، وما هو الجزء المخصص لسداد القرض وما هو الجزء المخصص للفائدة ويجب ان يكون جدول تسديدك للقرض الذى سيُطلعك عليه البنك من اول شهر حتى اخر شهر؛ وحاول ان تعرف ما هو مجموع الفائدة الذى ستدفعه على القرض لو اخترت الفائدة الثابتة او اخترت الفائدة المتناقصة، ويجب ان تتأكد ان مجموع الفائدة فى اى خيار منهما متساوى، وفى هذة الحالة يجب ان تختار الفائدة الثابتة لو انت من الممكن ان تسدد القرض مبكراً او من الممكن ان تبيع العقار.
مقالة ذات صلة: نصائح عند التأخر والعجز عن سداد أقساط التمويل العقارى
الفرق بين الفائدة الثابتة و الفائدة المتغيرة
وعند التعاقد على قرض التمويل العقاري مع البنك يكون امامك خياران اما التعاقد بفائدة ثابتة لا تتغير طوال عمر القرض او التعاقد بفائدة متغيرة يتم تعديلها كل ثلاث او خمس او سبع او عشر سنين حسب الاتفاق مع البنك، فمثلاً ستكون أول ثلاث سنوات بفائدة 3%، وبعد مرور تلك السنوات ارتفعت الفائدة الي 5% سيزداد قيمة القسط الذي ستدفعه، ولو انخفضت الفائدة الي 2% سينخفض قيمة القسط الذي ستدفعه؛ وعند الاختيار بين الفائدة الثابتة والمتغيرة، إليك بعض الأسئلة المهمة التي يجب أن تطرحها على نفسك:
- هل تخطط لبيع المنزل أو القيام بإعادة التمويل قبل انتهاء الفترة التي يكون فيها سعر الفائدة المتغير ثابت (قد وضحنا انك عند التعاقد علي الفائدة المتغيرة سيتم تعديلها حسب سعر الفائدة السائد في السوق كل ثلاث او خمس او سبع او عشر سنين حسب الاتفاق مع البنك)؟
- إذا كنت تخطط لإعادة التمويل، فكيف يمكن مقارنة تكلفة إعادة التمويل بالمبلغ الذي يمكنك توفيره من استخدام الفائدة المتغيرة؟
- هل أنت مرتاح لخطر عدم قدرتك على البيع أو إعادة التمويل قبل انتهاء فترة سعر الفائدة الثابت للفائدة المتغيرة؟ وهل يمكنك تحمل أقساط شهرية أعلى (عند ارتفاع سعر الفائدة)؟
- هل تفضل الاستقرار بمعدل ثابت لأنك لا تحب المخاطرة، أو لأنك تخطط للحفاظ على منزلك على المدى الطويل؟
- هل أسعار الفائدة الثابتة حالياُ في أعلي مستوياتها التاريخية، وانت تريد ان تأخذ بعض المخاطرة مع الفائدة المتغيرة؟
مقالة ذات صلة: الفرق بين إعادة التمويل العقاري وقرض التمويل العقاري الثاني
مقالة ذات صلة: شراء العقار نقداً ام بتمويل عقارى: ما هو أفضل خيار؟
كيفية تحويل الفائدة المتناقصة الى ثابتة او تحويل الفائدة الثابتة الى متناقصة
لقد وفرنا ملف أكسيل excel لكى تستطيع حساب القروض و الأقساط والفوائد الثابتة والمتناقصة، وبهذا البرنامج أيضا تستطيع ان تقوم بتحويل الفائدة المتناقصة الى فائدة ثابتة او تحويل الفائدة الثابتة الى فائدة متناقصة. وكل ما عليك هو تحميل الملف، رابط تحميل الملف من جوجل درايف او تستطيع تحميله من موقعنا أسود البيزنس.
ولمن لا يتقن اللغة الإنجليزية يجب ان يعرف ان كلمة Flat Rate فى الملف تعنى معدل الفائدة الثابتة و APR هنا ترمز للفائدة المتناقصة، وكل مربع باللون الأصفر فى الملف يجب ان تدخل فيه المعطيات التى تريدها وبالتالى اى مربع باللون الأصفر تستطيع تغييره كيفما تشاء واى مربع بأى لون اخر لا تستطيع تغيره وسيتم إكماله بواسطة البرنامج.
Loan Amount تعنى مبلغ القرض، Flat Interest Rate سعر فائدة ثابت، (Term (Months تعنى المدة (بالشهور)، وكلمة Payments فى الجدول تعنى الأقساط الشهرية، وكلمة Interest فى الجدول تعنى المبلغ المخصص لسداد الفائدة، كلمة Principal فى الجدول تعنى المبلغ المخصص لسداد أصل القرض.
Quick Formula For APR، بأسفل هذة الكلمة ستجد مربع باللون الأحمر داخله معدل الفائدة المتناقصة للفائدة الثابتة التى أدخلتها فى المربع الأصفر.
APR or Flat Rate، تعنى حساب القرض بمعدل الفائدة الثابتة او المتناقصة، أضغط على المربع الأصفر واختار الفائدة التى تريد الحساب بها. ستجده هذة الكلمة بجوار السهم الأخصر.
المربع الأزرق فى أقصى اليمين حاسبة لتحويل الفائدة الثابتة Flat Rate إلى الفائدة المتناقصة APR أو تحويل الفائدة المتناقصة APR إلى الفائدة الثابتة Flat Rate. (بإفتراض ان الدفعات الشهرية)، وللعلم توجد في هذا المربع قائمة منسدلة تظهر بمجرد الضغط للتحويل بن الفائدة الثابتة والفائدة المتغيرة، واى كلمة صعبة تواجهك تستطيع ان تترجمها من جوجل، وبالتوفيق لكم جميعاً.
فى النهاية آخر نقطة انت من ستضيفها فى التعليقات، شارك غيرك ولا تقرأ وترحل.
